不動産Q&A

売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか?

マンションの場合、将来的に再度居住する(又は親族が居住するなど)可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。

賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。

売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、不動産会社にご相談ください。

住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか?

ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月~6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約1週間程かかります。売却に向けた営業活動は、1ヵ月~3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

不動産査定は無料ですか?

はい、無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

 

机上査定(簡易査定)

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。

訪問査定(現地査定)

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の3つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。

同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか?

大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。
また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。
ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2~3社選定されることをおすすめします。

査定にはどのくらい時間がかかりますか?

机上査定は、一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。

売却価格は途中で変更できますか?

売却価格の変更は可能です。販売活動状況など営業担当者より報告を受け、見学に来る購入希望者が少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースが多いです。

家を売却するとき、仲介業者を通すメリットはなんですか?

家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。

販売活動はどんなことをするのですか?

不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ※)への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。
そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。

具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。

 

※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

マイホームを買いかえた時に受けられる税金優遇制度はなにがありますか?

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、一定の要件を満たすと税務上の特例を適用することが可能です。

■譲渡益が発生した場合の特例

「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除」
「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率」
「特定の居住用財産を売却した場合の買かえの特例」

■譲渡損が発生した場合の特例

「居住用財産の買かえ等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
「特定居住用財産の譲渡損益の損益通算及び繰越控除の特例」

確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。
(※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁HPをご確認ください。)

仲介手数料はいくらですか?

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は下記が上限として定められています。

取引物件価格(税抜)が400万円超 
取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下
取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円以下 
取引物件価格(税抜)×5%+消費税

※不動産の表示価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか?

基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。

売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。
なお、各税務署で申告書の書き方について、無料相談を実施しています。

売却した年の固定資産税はどうなるのですか?

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届くケースがあります。ただし、引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。

自己資金がほとんどない場合、または使いたくない場合は?

住宅ローンには、物件価格プラス諸費用ローンという商品があります。金融機関によって様々なのでお気軽にご相談ください。

手付金は経費の一部ですか?

手付金は売買代金の一部に充当されます。

どこの不動産業者も取り扱っている物件は同じですか?

ライフエステートでは、鳥取市に密着した販売活動を行っております。他社にはない協力工務店の物件情報(未公開物件)をいち早く入手し、お客様へご紹介させて頂きます。
なぜならば、販売前の企画段階からプロジェクトに参加しているからです。

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